賃貸借契約と不動産管理委託契約のポイントまとめ【空き家不動産投資】

【入居者と「賃貸借契約」を結ぶ】

ここでは、入居者との契約について説明していきます。

オーナーと僕の契約と同様に、僕と入居者も賃貸借契約を結びます。

 

ただ、このときは僕が物件の貸主で、入居者が借主になります。

 

使用するのは「定期借家契約書」。

 

これもネットなどに載っている契約書を参照して、自分なりの言葉にアレンジして作成しました。

 

賃貸借契約の内容は、特別難しいものではありません。

 

項目に従って必要事項を記載していくだけです。

 

ただし、オーナーと交わす賃貸借契約と記載内容を変えている部分がいくつかあります。

 

以下、ポイントとなる箇所を説明しましょう。

 

①賃貸借条件

まずは「契約期間」。

僕と入居者との契約期間は、オーナーと僕との契約期間より短くするようにしています。

 

オーナーから物件を借りて入居者に貸しているため、契約期間の調整が必要になるからです。

 

たとえば、オーナーとの契約期間が3年で入居者との契約が4年だと、仮にオーナーとの契約が更新されなかった場合、入居者は途中で退去しなければいけない事態になってしまいます。

 

そうならないように、たとえばオーナーとの契約期間が3年なら、入居者との契約は2年にするのです。

 

②敷金・礼金

オーナーとの賃貸借契約では、僕がオーナーに敷金・礼金を支払う形にはなっていません。

 

一方、僕と入居者との賃貸借契約では、入居者から敷金・礼金をーか月ずつもらうようにしています。

 

礼金はそのまま僕の実入りになり、家賃1か月分の敷金は、修緒や滞納のリスク補てんとして使います。

 

③契約条項

オーナーと交わす契約条項には、転貸に同意してもらう条項を盛り込んであります。

 

入居者と交わす契約条項には、通常の賃貸を目的とすることを条件とし、それ以外の使用を認めない条項を盛り込んでいます。

 

 

【入居者の家賃は相場より安く設定】

空き家不動産投資では、オーナーへの支払い(空き家を借りる金額)を踏まえて転貸する物件の家賃を設定します。

 

つまり、オーナーから空き家を借りる金額以上に家賃を設定するわけです。

 

僕は周辺の相場より安くするのがつねで、なかには相場の半値というものもあります。

 

これだけ家賃を安く設定できるのは、空き家不動産投資だからこそです。

 

「物件を購入しないですむこと」

「リフォームにも大きなお金をかけないこと」

 

から、このような破格の家賃設定ができるのです。

 

一般的な不動産投資の場合、ボロの戸建てでも購入には100万円や200万円の資金がかかり、リフォームにも100万円単位のお金をかけて再生する投資家がいます。

 

そうなると、資金を回収するために必然的に家賃を高めに設定しなければなりません。

 

空き家不動産投資の場合はそういった無理な資金回収をする必要はなく、周辺相場より家賃を安く設定しても十分賃貸経営が成り立ちます。

 

極端な話、オーナーに支払う金額より5000円や1万円でもプラスになれば0Kなのです。

 

入居者は、多少物件が古くても安い家賃を喜び長く住んでくれます。

 

それが安定した賃貸経営につながるのです。

 

【家賃収入が入ってきてからのお金の流れ】

オーナーと僕、僕と入居者で賃貸借契約を結び、家賃収入が入ってきてからのお金の流れを説明していきます。

 

まず家賃は、いったん僕が受け取ります。

 

そのお金からオーナーに支払う分を口座に入金し、手元に残るのが僕の取り分です。

 

オーナーと入居者は、直接のやり取りは行いません。

 

まったくの無関係です。

 

オーナーからの連絡も入居者からの連絡も僕にきて、どちらも僕が対応します。

 

オーナーは入居者とのやり取りに時間をとられずにすみ、物件を貸すだけで家賃収入が入ってきます。

 

僕は購入せずにオーナーの物件を活用し、家賃収入を得られます。双方にメリットがあるのです。

 

空き家不動産投資で得られる1軒当たりの家賃収入は、一般的な不動産投資と比べると少ないかもしれません。

 

僕の例では、1物件平均1?2万円台。

 

購入のリスクを背負わない分、実入りが少ないのは仕方ないでしょう。

 

ただ、1物件1~2万円台の家賃収入であっても、そのお金は毎月継続して入ってきます。

 

2物件、4物件、6物件と増えていけば、定期収入も5万円、10万円、20万、30万円と増えていきます。

 

空き家不動産投資はほとんどお金がかからないため、物件ををたやすく増やしていけるのも利点です。

 

気づいたら大きな家賃収入が入ってくるようになっているのです。

 

【「不動産管理委託契約」を結べば万全】

ここまで、オーナーや入居者と交わす契約について説明してきましたが、オーナーとは賃貸借契約以前に、もうひとつ契約を結びます。

 

契約するのはオーナーが空き家の使用を承諾してくれた時点で、「不動産管理委託契約書」を取り交わします。

 

不動産管理委託契約書は、僕が必要性を感じて取り入れたものです。

 

オーナーに空き家の使用を許可され、空き家のリフォームと入居者募集をした当初、何の契約も交わしていませんでした。

 

口約束のみです。

 

口約束でも契約は成立するといわれます。

 

でも、万が一に備えて、何らかの書類を交わしたほうがいいのではないかと思うようになったのです。

 

というのは、リフォームや入居者の募集をしている最中にオーナーの気が変わり、「やっぱりやめた」となったら、空き家不動産投資が駆携してしまう危険性があるからです。

 

これを防ぐ役割を果たすのが「不動産管理委託契約書」。

 

この書類もネットなどに載っている契約書を参照して、自分なりにアレンジして作成しました。

 

「不動産管理委託契約」は読んで字のごとく、オーナーの不動産の管理を僕に委託する契約です。

 

その中身には、リフォームや賃貸募集を行う一定の期間中、

 

・オーナーは僕に家賃を請求しない

・僕はオーナーに工事費や管理費を請求しない

 

といったことが記載されています。

 

この契約により、僕だけでなくオーナーにも安心してもらえるのです。

 

そして、入居者が決まったら不動産管理委託契約は失効し、賃貸借契約に切り替えられます。

 

【まとめ】

いかがでしたか?

 

賃貸借契約と不動産管理委託契約のポイントをまとめていきました。

 

それぞれのポイントは以下の通りです。

 

賃貸借契約のポイントは、

 

・賃貸借条件

・敷金礼金

・契約条項

 

不動産管理委託契約のポイントは、

 

・オーナーは僕に家賃を請求しない

・僕はオーナーに工事費や管理費を請求しない

 

不動産管理委託契約書をオーナーと結んだうえで、入居者とは賃貸借契約書を締結するとかなり安全に物事を進められます。

 

また、不動産管理委託契約書のなかで、もしも入居者が現れなかった時のケースまで言及してオーナーに了承を得ておけば、損失の出る可能性は低くなります。

 

では、もしも入居者が現れなかった時はどうすればいいのでしょうか。

 

その解決策のひとつが、不動産売却です。

 

不動産売却であれば、立地によっては築年数に関わらず5000万円以上の価格で売却できる可能性もあります。

 

むしろ、はじめから賃貸よりも売却にした方が良いケースだってあるのです。

 

それを調べるためにも、不動産査定をして今の空き家の価値を知っておくと将来設計もしやすいです。

 

不動産査定で、今一番おすすめなのがスマイスター。

 

スマイスターは賃貸と売却の両面から査定ができますので、査定結果を踏まえたプランを立てられます。

 

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